Décret tertiaire : ce qu’il faut savoir pour s’y conformer

Le décret tertiaire oblige tous les bâtiments professionnels de plus de 1 000 m² à réduire leur consommation d'énergie de 40 % d'ici 2030, 50 % d'ici 2040 et 60 % d'ici 2050. Propriétaires, locataires, collectivités : tout le monde est concerné, chacun pour sa part de responsabilité. La déclaration se fait chaque année sur la plateforme OPERAT, et l'absence de déclaration ou de trajectoire crédible peut aboutir à une amende et à une publication publique du nom de l'assujetti.

Cet article fait le tour de la question : ce que dit le texte, qui doit s'y plier, quelles sont les échéances concrètes, comment déclarer, ce qu'on risque en cas de manquement - et surtout, par où commencer concrètement pour avancer sans se noyer sous la réglementation.

Qu'est-ce que le décret tertiaire

Le décret tertiaire - de son nom complet le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 - est le texte d'application de l'article 175 de la loi ELAN (loi portant Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique, promulguée le 23 novembre 2018).

Son objectif : faire baisser durablement la consommation d'énergie finale du parc tertiaire français, qui pèse lourd dans le bilan énergétique national - bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, bâtiments publics… Le secteur tertiaire représente environ un tiers de la consommation énergétique des bâtiments en France, un gisement d'économies que l'État a décidé de mobiliser via une obligation de résultat, pas seulement de moyens.

Concrètement, le décret tertiaire fait partie d'un dispositif plus large baptisé Éco Énergie Tertiaire (DEET). Ce dispositif encadre :

• les objectifs chiffrés de réduction à atteindre à trois horizons (2030, 2040, 2050) ;
• les modalités de calcul (méthode relative ou méthode en valeur absolue) ;
• l'obligation de déclaration annuelle des consommations sur la plateforme OPERAT ;
• le régime de contrôle et de sanctions en cas de non-respect.

Le texte s'inscrit dans la trajectoire de la Stratégie nationale bas-carbone : réduire les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment, l'un des secteurs les plus énergivores, sans attendre que chaque immeuble soit totalement rénové. C'est une obligation de résultat sur la consommation, pas une obligation de travaux précis - chaque assujetti reste libre des moyens qu'il met en œuvre pour atteindre sa trajectoire.

Un arrêté du 10 avril 2020, puis des arrêtés modificatifs successifs, sont venus préciser les modalités d'application : définition des catégories d'activité, valeurs absolues de référence, modalités de déclaration. Le cadre a donc un peu évolué depuis 2019, mais l'architecture générale reste stable.

Qui est concerné par le décret tertiaire

Le seuil déclencheur est simple à énoncer, un peu moins simple à appliquer : tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher cumulée est égale ou supérieure à 1 000 m² entre dans le champ du dispositif.

Quelques précisions qui font souvent la différence sur le terrain :

• Le seuil s'apprécie sur l'ensemble des surfaces tertiaires d'un même site, même réparties entre plusieurs bâtiments ou plusieurs occupants ;
• La surface de plancher (SDP) sert à déterminer l'assujettissement au seuil de 1 000 m² (les parkings et locaux techniques en sont généralement exclus selon le Code de l'urbanisme), tandis que la surface de consommation énergétique utilisée pour le calcul des ratios intègre, elle, l'ensemble des surfaces liées à l'activité ;
• Propriétaires et locataires (preneurs à bail) sont tous deux assujettis, chacun pour les postes de consommation qui relèvent de sa responsabilité contractuelle - d'où l'intérêt de clarifier ce point dans les baux commerciaux ;
• Sont exemptés : les lieux de culte, les bâtiments à usage opérationnel de la défense, de la sécurité civile ou de la sûreté intérieure, et les constructions provisoires.

Pour vérifier la conformité, deux méthodes de calcul sont possibles, au choix de l'assujetti :

• La méthode relative : on compare la consommation actuelle à celle d'une année de référence choisie librement dans une fenêtre donnée (2010-2022 selon les derniers textes), et on suit la baisse en pourcentage ;
• La méthode en valeur absolue : on vise un seuil de consommation exprimé en kWh d'énergie finale par m² et par an, fixé par arrêté selon la catégorie d'activité (bureaux, enseignement, commerce, hôtellerie, santé…) et la zone climatique du bâtiment ;

La méthode relative est la plus utilisée en pratique, notamment parce qu'elle s'appuie sur des données de consommation que le gestionnaire possède déjà. La méthode absolue peut être plus avantageuse pour un bâtiment déjà performant à l'origine, mais elle suppose que les valeurs de référence par activité existent et correspondent bien à l'usage réel du site.

Bureaux d'études, architectes et gestionnaires de parc immobilier ont donc tout intérêt à faire ce diagnostic tôt : identifier tous les bâtiments soumis, désigner qui déclare quoi entre bailleur et preneur, et choisir la méthode de calcul la plus favorable dès le départ - en changer en cours de route est possible mais complique le suivi.

Quelles sont les obligations à respecter

L'obligation centrale du décret tertiaire, c'est la trajectoire de réduction de la consommation d'énergie finale, avec trois échéances fixes :

• -40 % de consommation d'ici 2030 ;
• -50 % d'ici 2040 ;
• -60 % d'ici 2050 ;

Ces pourcentages s'appliquent par rapport à l'année de référence choisie (méthode relative) ou en atteignant un seuil kWh/m²/an défini par arrêté (méthode absolue). Dans les deux cas, l'objectif final visé à horizon 2050 reste le même : diviser par plus de deux la consommation énergétique du parc tertiaire français.

Ce qu'il faut retenir sur ces échéances 2030, 2040, 2050 :

• 2030 est la première échéance de contrôle réel. C'est le jalon le plus proche, et celui sur lequel la majorité des acteurs concentrent leurs efforts aujourd'hui ;
• Les objectifs sont progressifs et cumulatifs : on ne repart pas de zéro à chaque palier, la trajectoire se construit dans la durée ;
• Un modulateur peut ajuster les objectifs selon des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales propres à certains bâtiments (monuments historiques, contraintes de structure, changement d'activité…), sur justification ;
• Il n'y a pas d'obligation de moyens imposés : isolation, CVC, éclairage, gestion technique du bâtiment (GTB), pilotage des usages - chaque assujetti choisit son plan d'action, du moment que le résultat chiffré est atteint.

 C'est ce dernier point qui laisse une vraie marge de manœuvre stratégique. Un gestionnaire peut très bien combiner plusieurs actions à des rythmes différents : une action rapide et peu coûteuse pour sécuriser les premiers points de pourcentage, puis des travaux plus lourds programmés sur plusieurs exercices budgétaires pour tenir 2040 et 2050.

Déclaration et suivi via OPERAT

Toute consommation d'énergie d'un bâtiment assujetti - électricité, gaz, réseau de chaleur, etc. - doit être déclarée chaque année sur la plateforme OPERAT, l'Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire, gérée par l'ADEME.

 Ce qu'il faut savoir sur la déclaration :

• Échéance annuelle : le 30 septembre, pour les données de consommation de l'année précédente (N-1). Exemple concret : les consommations de 2025 doivent être déclarées avant le 30 septembre 2026 ;
• La plateforme calcule automatiquement votre écart par rapport à la trajectoire choisie (relative ou absolue) et génère une attestation numérique annuelle ;
• Chaque bâtiment (ou ensemble fonctionnel) doit être créé individuellement sur la plateforme, avec ses surfaces, son activité, et un identifiant qui suit le bien dans le temps - y compris en cas de changement de locataire ou de propriétaire ;
• La déclaration OPERAT sert de preuve officielle en cas de contrôle : c'est le document de référence que l'administration consulte pour vérifier la conformité ;
• Sans données fiables (factures, relevés de consommation, données d'exploitation), impossible de renseigner correctement le dossier - d'où l'intérêt de mettre en place un suivi énergétique dès maintenant, plutôt que de courir après les chiffres fin septembre.

En pratique, cette déclaration est aussi l'occasion de faire un état des lieux honnête de son bâtiment : 

• où sont les postes qui consomment le plus ;
• où sont les marges de manœuvre les plus rapides à activer ;
• et quels investissements programmer en priorité pour tenir 2030 ;

Sanctions en cas de non-conformité

Le non-respect du décret tertiaire expose à une procédure graduée selon la nature du manquement :

• Pour un défaut de déclaration sur OPERAT : mise en demeure avec 3 mois pour se mettre en conformité, faute de quoi le nom de l'assujetti est publié sur un site public (« name and shame »).
• Pour une trajectoire de réduction non tenue : mise en demeure avec 6 mois pour présenter un plan d'actions, une éventuelle seconde mise en demeure (6 mois supplémentaires), puis, en cas d'échec persistant, l'amende administrative (1 500 € pour une personne physique, 7 500 € pour une personne morale) et la publication du manquement peuvent intervenir.

Par où commencer pour se mettre en conformité

Face à l'ampleur du chantier - trajectoire sur 30 ans, plusieurs postes de consommation à traiter, budgets à étaler dans le temps - une question revient systématiquement chez les gestionnaires de bâtiment tertiaire : par quoi commencer ?

La réponse la plus pragmatique, dans l'immense majorité des cas : l'éclairage, avant le chauffage-ventilation-climatisation (CVC) et bien avant l'isolation. Trois raisons à ça :

• Coût d'investissement maîtrisé. Un projet de rénovation d'éclairage LED coûte généralement bien moins cher qu'un remplacement de chaudière ou qu'une reprise d'isolation par l'extérieur ;
• Délai de mise en œuvre court. On parle de quelques jours à quelques semaines de travaux, souvent réalisables hors horaires d'ouverture, sans fermeture du bâtiment ;
• Gain immédiat et mesurable. La baisse de consommation se voit dès la mise en service - pas besoin d'attendre une saison de chauffe pour objectiver le résultat, contrairement au CVC ;

C'est cette combinaison - coût contenu, rapidité, résultat visible tout de suite - qui fait de l'éclairage le point d'entrée logique d'une stratégie éco-énergie tertiaire. Ça ne dispense évidemment pas de travailler ensuite sur le CVC et l'enveloppe du bâtiment pour tenir les échéances 2040 et 2050, mais ça permet d'engranger des gains rapides pendant que le reste du plan d'action se construit.